|
Недвижимость в Италии
ПРИОБРИТЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
После того, как был выбран обьект и принято решение о покупке, составляется “PROPOSTA D’ACQUISTO” (предложение о покупке).
ПРЕДЛОЖЕНИЕ О ПОКУПКЕ
В нем указываются данные покупателя и продавца обьекта недвижимости,
цена и вносится небольшой задаток. Естественно внесенная сумма
записывается в предложении о покупке. Задаток выполняет роль гаранта. В
первую очередь придает договору более официальный тон и высказывает
заинтерессованность потенциального покупателя. И если покупатель
неожиданно изменит свое намерение без весомых мотивов, то теряет
внесенный залог. Но если продающая сторона не сдержит условий
предложения о покупке, взяв тем не менее чек залога, то возвратит
покурателю двойную сумму от залога.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
Предварительный договор о покупке по своей сути похож на предложение о
покупке. С этим документом продавец и покупатель обязуются совершить
сделку, и в какие сроки. Кроме данных обеих договаривающихся сторон, в
предварительном договоре должны быть указаны способ и сроки продажи,
место и точная дата составления нотариального акта, наличие ипотеки на
имущество или другие обязательства, наличие погреба и других помещений,
соответствие недвижимости жилищным нормам. Все, что будет оговорено в
протоколе о намерениях, соблюдается при совершении сделки купли-продажи,
поэтому, прежде чем подписывать данный документ, необходимо взвесить
все стороны договора, и лучше обратиться к специалисту.
Как правило, при подписании протокола о намерениях, покупатель вносит
второй задаток (caparra), составляющий 10-% от стоимости недвижимости.
На момент продажи залог считается предоплатой и суммируясь к первому
взносу, вычитается от общей стоимости жилья. В случае, если сделка
купли-продажи не осуществится по вине покупателя, то продавец может
удержать залог в виде компенсации. В обратном случае, если сделка не
произойдет по вине продавца, то покупатель имеет право на компенсацию в
двойном размере залога.
НОТАРИАЛЬНЫЙ АКТ
Составление нотариального акта регулируеться законом 16-2-1913, № 89
(так называемый «нотариальный закон»), который постановляет, что
нотариальный акт должен быть составленым лично нотариусом, написанным от
руки, на печатной машинке или на компьютере, в крайнем случае, только
доверенным лицом самого нотариуса.
Закон предуссматривает также, что нотариальный акт должен быть
составлен в присутствии обеих сторон, в присутствии двух свидетелей,
если стороны не могут писать или читать, что имеет смысл в случае
участников из разных стран, а также, должны присутствовать свидетели,
если речь идет о дарственном акте, наследстве, или вопросами брака.
Нотариус должен убедиться в достоверности предстающих лиц, может также
призвать «доверенных» лиц, ему знакомых, которые могут совпадать с
призванными свидетелями. Свидетели и доверенные должны быть
совершеннолетними, граждане Италии или иностранцы законно находящиеся на
территории государства и прописанные на территории Италии, обладать
способностью к действиям и не быть заинтерессоваными в ходе сделки.
По пункту 51 из закона № 89 каждый нотариальный акт должен начинаться словами «Итальянская Республика» и содержать следуещее:
• Указывать полностью год, месяц, день и точное место в котором происходит подписание;
• Имя, фамилию, и адресс нотариуса и к какому нотариальному округу принадлежит;
• Имя, фамилию, дату и место рождения, адересс прописки или проживания
всех сторон или их представителей по доверенности, свидетелей и
доверенных лиц;
• Заявления об уверенности в достоверности лиц, представленных документов, или заявления доверенных лиц;
• Описание буквами и не только цифрам , хотя бы один раз, всех данных,
сумм и количества предметов, которые сосставляют предмет акта;
• Подлинное и подробное описание всех обьектов, являющихся предметом акта;
• Заявление о соответствии требованиям и нормам всех записей, составляющих акт;
• Упоминание, что в акте, все записи об имуществе, были составлены
нотариусом или доверенным лицом (в присутствии нотариуса)и прочтены
сторонам, в присутствии сидетелей (чтение всех деталей может быть
опущена, если так пожелали стороны);
• Упоминание, что акт был составлен нотариусом, или его доверенным лицом , а также количество страниц, составляющих акт;
• Подписи полным именем,а не россписью, всех сторон, свидетей, возможного переводчика, и нотариуса;
• Для актов, выражающих последнюю волю, обязательно указать точное время подписания;
• Для актов, которые состоят из двух и более листов, все участники
подписываються на развороте всех страниц (кроме последней, кторая
завершает акт), а в частности имени и фамилии сторон, свидетелей,
возможного переводчика, и нотариуса;
Важно знать, что в случае составления акта между гражданами Италии и
гражданами России, акт будет составлен на двух языках, на русском и на
итальянском. Перевод на русский язык может быть доверен
кавалифицированому переводчику, который должен обязательно принимать
участие в подписании акта купли-продаже, и несет ответственность за
любые несоответсвия связанные с ошибочным переводом. В нашем случае
переводчиком является лицензированый переводчик, зарегистрированый в
Суде округа. Будет присутствовать также доверенное лицо или СВИДЕТЕЛЬ,
который говорит на русском и итальянском языках.
Комиссия агентства зависит от типа приобретаемой недвижимости
(коммерческий, жилой или земельный участок) и составляет от 4% до 6%.
Как правило, этот расход делится между покупателем и продавцом, причем
комиссия агенту выплачивается при подписании предварительного договора.
Единоразовые расходы при покупке недвижимости в Италии составляют от 8
до 12% от стоимости недвижимости (нотариальные и гербовые расходы, налог
на переход права собственности).
ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ
Нерезиденты могут получить кредит на 70% стоимости недвижимости в
Италии. Получение ипотечного кредита в Италии, может занять довольно
много времени и потребовать заполнения большого числа форм и документов.
Процент по кредиту с плавающей ставкой составляет примерно 5,33%, а с
фиксированной процентной ставкой - от 6,08%. Документы, подтверждающие
доходы, являются обязательным требованием кредиторов. Кредиторы, как
правило, не учитывают доход от аренды при расчете Вашего приемлемого
уровня ежемесячных платежей, который, как правило, не должен превышать
30% от Вашего суммарного ежемесячного дохода.
|
